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某房地產企業項目質量管理現狀與改進建議

來源:華南理工大學 作者:李海靈
發布于:2021-02-01 共6473字

  摘 要

  
  在我國當今房地產行業高速發展的環境,常常出現因質量問題而導致的各種安全問題;特別是一些大型房地產建設項目,因規模較大,質量要求高且時間周期較長,需要大量的建設資源投入,使得項目在建設實施中存在諸多不確定因素。如何采取科學、有效的管理方法和手段,靈活高效地解決房地產項目質量管理中遇到的各種實際問題,成為了眾多房地產企業面臨的難題。因此立足于房地產的實際情況,本文選取 T 房地產公司開發項目為研究對象,對該房地產公司開發項目質量管理方面的問題進行診斷和分析,目的是把控全局,繼而在整個項目建設全生命周期中實現項目質量的保障,為 T 房地產公司開發項目全面開展項目建設的實施提供參考。



某房地產企業項目質量管理現狀與改進建議
 

  
  本文以開發項目全面質量管理為研究方向,首先對 T 房地產公司開發項目概況進行介紹,對公司開發項目質量管理進行分析,總結出 T 房地產公司開發項目出現的質量問題;然后這些質量問題進行診斷分析,利用層次分析法進一步對該公司項目的質量影響因素進行評價,找出 T 房地產公司開發項目質量問題的關鍵影響因素;從事前、事中、事后全過程質量管理三個維度對 T 房地產公司開發項目存在的質量影響因素,從人機料法環五個方面提出科學、合理有針對性的優化策略及建議;最后,為確保優化策略的有效實施,制定配套的保障措施,保障項目質量的預期目標的實現。
  
  通過在 T 房地產公司開發項目質量管理中引用層次分析法對項目的全面質量管理問題因素進行診斷和優化的實踐證明,人機料法環五個維度的優化對策和保障措施的建立,對 T 房地產公司開發項目質量管理的提升和改進都產生了積極的影響。由此可以對越來越追求品質的房地產質量項目管理提供積極的指導和借鑒作用。
  
  關鍵詞:  房地產開發項目;全面質量管理;優化對策;層次分析法。
  

  ABSTRACT

  
  In the environment of rapid development of real estate industry in China, various safety problems caused by quality problems often appear. In particular, some large real estate construction projects, due to their large scale, high quality requirements and long time cycle, need a large amount of construction resources investment, so there are many uncertain factors in the construction implementation of the project. How to adopt scientific and effective management methods and means to flexibly and efficiently solve various practical problems in the quality management of real estate projects has become a difficult problem faced by many real estate enterprises. So based on the actual situation of real estate, this article selects the T real estate company development project as the research object, the real estate company development projects on the issue of quality management diagnosis and analysis, the purpose is to control the global, which in turn is realized in whole life cycle of the whole project construction project quality safeguard, development project for T real estate company fully carry out the implementation of the project construction to provide the reference.
  
  Taking total quality management of development projects as the research direction,this paper first introduces the general situation of T Real estate Company's development projects, analyzes the quality management of the company's development projects, and summarizes the quality problems of T real estate company's development projects.Then these quality problems were diagnosed and analyzed, and analytic hierarchy process (AHP) was used to further evaluate the quality influencing factors of the company's project, so as to find out the key influencing factors of the quality problems of the development project of T Real estate Company. Engaged in the three dimensions of quality management before, during and after the whole process of the quality of the development project of T Real estate company, put forward scientific, reasonable and targeted optimization strategies and Suggestions from the five aspects of man-machine material method. Finally, in order to ensure the effective implementation of the optimization strategy, the supporting safeguard measures are formulated to ensure the realization of the expected goal of project quality.
  
  By reference in T company real estate development project quality management analytic hierarchy process (ahp) to the project of total quality management factors in the diagnosis and optimization of practice has proved that the man-machine material method of the optimization countermeasures of the five dimensions and the establishment of safeguard measures for T real estate company has promoted the development of project quality management and improvement had a positive effect.Therefore, it can provide positive guidance and reference for the real estate quality project management which pursues quality more and more.
  
  Key words:    real estate development project; Total quality management; Optimization strategy; AHP.
  

  第一章 緒論
 

  
  1.1、 研究的背景和意義。
  
  1.1.1 、研究背景。

  
  中國變為世界第二大經濟體以來,國內的經濟及金融建設更是步入快車道。
  
  各類建設活動越來約密集。不管是國家主導的大型基建、電力、民生項目,還是企業主導的大型建筑工程,都需要合理的工程管理技能服務,促使這些經濟活動能健康有序發展。尤其是建筑行業,由于資源需求大,勞動密集型高,未知因素增多,資金需求變大,質量管理問題卻越來越多。最近幾年,建筑企業事故發生的越來越頻繁,建筑企業事故嚴重危害著人民的生命健康及財產安全,而這些安全事故中,因為項目質量問題導致的居多,因此如何保障項目質量的穩定高效至關重要。
  
  房地產項目質量的好壞對人民的生命健康和財產安全有著直接的影響,房地產開發企業一定要做到對業主或消費者負責,一定要把質量和安全放在第一要素考慮,在注重企業經濟利潤目標的情況下,提高房地產建筑本身的質量和安全。
  
  在以房地產質量被高度重視的社會背景下,本文以改善 T 房地產開發項目質量為研究對象,統籌分析 T 房地產開發項目出現的質量問題,細化分析問題點原因,對質量問題持續優化,加強質量控制等措施,試圖從根本上提高 T 房地產開發項目質量管理與質量控制的水平,助力 T 房地產的健康穩定長久的發展。
  
  1.1.2 、研究意義。
  
  項目管理從提出至今被各行各業應用,尤其是房地產等建筑工程領域都在使用項目管理知識理論體系和方法論,用于解決房地產項目中遇到的各種問題,為這些問題提供重要的解決方案。而項目管理理論知識體系及方法論運用在房地產中質量管理中,“以質量求生存、以質量求信譽”也是我國國內社會普遍要求和關注的熱門話題之一。本文 T 房地產公司開發項目為研究對象,對 T 房地產開發在項目質量管理方面存在的問題進行深入分析和研究,給出有針對性的、合理的優化對策,并提供有效的保障措施保障優化策略的有效實施,以提高 T 房地產開發項目的交付質量,具有重要的理論意義及現實意義。
  
  1.2 、文獻綜述。
  
  房地產項目管理屬于項目管理的一種,主要是指導管理者運用系統工程的觀點、理論和方法,實現對房地產項目建設全過程全方位的綜合管理,形成優質產品。
  
  房地產項目的質量管理,就是房地產企業通過制訂相關的質量控制方針政策,設定質量管理的目標,依據現行相關質量標準文件,在一定的期限內,采取相應的措施,對質量有效的控制;發現質量控制隱患問題,并解決問題,使工程質量得以保障;落實質量標準,實現質量管理目標,從而使產品更好的滿足人們需要。
  
  房地產項目質量管理內容包括規劃與設計階段的質量、施工過程階段的質量、運營與維護的質量等,這些方面都得到保證的情況下,才能更好的保證項目的質量。一般,項目質量管理主要包括事前控制、事中控制和事后控制。
  
  項目質量管理在房地產公司項目管理中處于核心和關鍵地位,發揮著非常重要的作用。而項目質量管理的內容及范圍又非常廣泛,為了能更加嚴謹和科學的對 T 房地產公司項目質量管理問題進行研究和分析,通過了解國、內外在此領域先進的研究狀態和研究成果是非常必要的。
  
  1.2.1、國外研究。
  
  在國外國家非常重視產品的質量,尤其是先進國家,已經逐步建立了一套完善的質量管理體系。自從任命認識質量管理以來,質量管理逐漸發展成為世界各國房地產企業的核心內容。質量管理體系誕生開始,質量管理向全面系統化、完整化發展。國外的許多學者在質量管理這一理論基礎上,也提出了不同的管理理論。
  
  20 世紀 40 年代,被稱為“現代質量管理之父”的戴明,提出了 PDCA 循環管理理念,PDCA 質量循環管理理論在日本戰后被世界認可,被用于企業的質量管理中。20 世紀 60 年代,美國費根鮑姆和約瑟夫的提出了全面質量管理理論體系,通過質量規劃、質量控制、質量改進三個步驟來提高質量管理,而這一理論的提出開創了質量管理理論新時代[1]。
  
  Robert K Hughes,samara Armed(2014)任務質量管理的關鍵是人的素養,因此對專業人員進行評定在項目質量管理中十分重要[2]。20 世紀 60 年代初,根據行為管理學理論,美國一些企業依賴于員工的“自我約束能力”開展了“零缺陷運動”,從這時開始企業全面質量管理的做法得到了全世界內快速的推廣與發展[3]。
  
  Rosert P.Elhott 認為人在項目施工過程中起到的管控作用非常大,他認為應該加強和完善施工企業公司的質量管理制度和質量管理體系,進一步加強對企業全體人員在質量管理的教育和培訓工作,尤其是施工監理人員、質量管理人員的素質和能力培養。他認為施工監理人員和質量管理人員在施工企業的質量管理中起著非常重要的作用[4]。
  
  Daniel L.Moody and Graeme G.Shanks 認為將建筑施工項目中的所有要素聯系起來形成一股強大的項目管理的綜合力量,把這股綜合力量用在施工建設項目中最重要的項目質量管理上,可以為項目質量管理帶來良好的收益,可以為項目質量管理提供持續的發展力量和效果的持續提升[5]。
  
  Ka Chi Lam and S.Thoms Ng 認為質量管理是施工企業全體員工的責任,他認為應該加強對施工企業項目管理人員以及項目各類操作人員關于質量管理的宣貫和教育,通過完善企業質量管理體系及培訓工作,明確和落實全員對質量管理的思想,才能全面提升質量管理的水平[6]。
  
  Eric T.G.Wang and Jessica H.F.Chen 認為建筑施工企業項目質量管理問題是與企業的戰略發展同等高度的問題,只有把項目質量管理問題放在戰略的高度 ,才能建立起企業戰略級高度的質量管理體系和制度,才能將關系到國際乃至人民的生命健康和財產安全的質量管理問題提升到一定的高度,才能更好的提升質量管理工作實施和落實的力度[7]。
  
  Sabin Srivannaboom and Dragan Z.Milosevicrenwei 認為建筑施工企業在未來的發展上會遇到各種各樣的問題,尤其是項目質量管理方面的問題,他們認為建筑施工企業制定一套完善的施工質量管理體系是非常有必要的,可以用以應對這些未知的質量問題,同時完善的施工質量管理體系可以使建筑施工在行業的市場競爭中有良好的且持續的發展機會[8]。
  
  國外的質量管理研究發生的較早,目前已經相對成熟和完善,這些研究,在國、內外的建筑施工企業的質量相關的管理中產生了非常重要的影響力和借鑒意義。
  

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  1.2.2 、國內研究
  1.3 、研究目標和研究內容
  1.3.1 、研究目標
  1.3.2 、研究內容
  1.4 、研究方法和技術路線
  1.4.1、 研究方法
  1.4.2、 技術路線
  
  第二章 T 房地產開發項目質量管理的現狀和問題.
  
  2.1 、T 房地產公司情況.
  2.2 、T 房地產公司開發項目質量管理現狀
  2.2.1、 項目質量管理總體目標.
  2.2.2、 項目質量管理組織體系和授權 .
  2.2.3、 項目質量管理的特點和依據 .
  2.2.4、 項目質量管理的措施.
  2.3、 T 房地產公司開發項目質量管理的問題
  2.4、 本章小結 .
  
  第三章 T 房地產開發項目質量管理問題的診斷分析.
  
  3.1 、診斷框架流程 .
  3.2 、建立診斷評價模型
  3.2.1、 質量影響因素分析
  3.2.2、 診斷評價模型
  3.2.3、 診斷標準.
  3.3、 診斷樣本數據收集
  3.4 、診斷結果評價 .
  3.5 、診斷結果輸出 .
  3.6 、本章小結 .
  
  第四章 T 房地產開發項目質量管理問題的優化對策.
  
  4.1、 優化思路 .
  4.2、 優化分析 .
  4.2.1、 關鍵優化因素
  4.2.2、 優化預期目標
  4.2.3、 質量過程優化分析
  4.3 、人員管理優化 .
  4.3.1、 強化質量意識教育
  4.3.2、 加強員工培訓管理
  4.4 、機械管理優化 .
  4.5 、材料管理優化 .
  4.6 、方法管理優化 .
  4.6.1、 加強成品保護
  4.6.2 、建立完善的獎懲制度.
  4.7 、本章小結 .
  
  第五章 T 房地產開發項目質量管理優化的保障措施.
  
  5.1 、保障體系建立 .
  5.2、 保障措施 .
  5.2.1、 組織管理保障措施
  5.2.2、 制度保障措施
  5.2.3、 技術保障措施
  5.2.4 、經濟保障措施
  5.2.5、 信息管理保障措施
  5.3、 優化實施效果 .
  5.4、 本章小結 .

  結 論

  當前房地產行業快速發展的同時,質量管理問題卻越來越多,建筑企業事故發生的越來越頻繁,房地產質量問題被引起了高度重視。以上通過對 T 房地產公司開發項目質量管理的研究,從項目質量管理的總體建設目標、組織及權責流程、標準管理及現狀和考核結果進行了說明,分析了項目現有存在的問題。通過搭建診斷框架流程,使用 AHP 層次分析法對質量問題的各種影響因素評價,診斷分析出影響質量的原因,明確了需重點優化的方向。在對 T 房地產公司開發項目質量管理優化對策上,落實了一整套的優化對策,包括強化質量意識教育、加強員工培訓管理、加強新技能專業性培訓、強化材料驗收管理、加強材供應商測評、加強樣板管理、加強成品保護、加強工程管理臺賬、建立完善的獎懲制度、加強項目檔案管理等對策。在優化方案實施中,制定了一套完善的保障措施,從組織管理保障措施、技術保障措施、經濟保障措施和制度保障措施幾個維度設定保障措施。在優化對策及保障措施下,T 房地產公司開發項目質量管理的問題優化得到了一定的提升。在整個項目質量管理的研究中,得出以下結論:

  1、注重對現狀的分析,梳理現存的質量問題。對 T 房地產公司開發項目的質量影響因素進行了多角度的分析,通過擬定科學合理的項目質量標準,為項目質量管理與控制提供有效的標準支撐。

  2、注重獎勵機制,梳理各組織層級需求,建立科學的獎勵機制。對 T 房地產公司開發項目質量影響的關鍵因素是科學合理的獎懲機制,才會調動全員的質量安全意識和責任心。

  3、加強培訓體系的搭建,加強全員綜合素質的提升。對 T 房地產公司開發項目質量管理建立公司學院平臺,員工隨時隨地加入到學習中,不斷提升自己,增加公司的凝聚力的同時在一定程度上降低了員工流動率。

  4、注重項目質量管理。T 房地產公司通過項目質量優化和質量各項保障等一系列的措施的實施,使得 T 房地產公司開發項目質量管理通過率有明顯的提升,項目整改合格率、材料驗收合格率、工序、分項工程驗收通過率達到預期目標,交付質量不斷提升,在激勵加大的情況下,公司整體業績和利潤得到了明顯提升,客戶滿意度和公司整體形象都得到了提升。

  項目管理是一個完整性的體系工程,包括項目范圍管理、項目質量管理、項目進度管理、項目成本管理等等。而本文所關注的房地產公司的項目質量管理只是其中一方面,房地產公司項目管理繁瑣復雜,難度大、關聯方多等等,需要在項目全過程管理中加強施工前、施工階段、施工后等各階段的有效實施,協調管理,才能將質量管控效果做到更好。本次研究時間較短、研究能力有限,未能結合項目管理其他管理因素做深入的分析,因此,希望在以后的工作中加強學習,進一步提高這方面的綜合水平。

  參考文獻.

作者單位:華南理工大學
原文出處:李海靈. T房地產公司開發項目質量管理問題診斷與優化對策研究[D].華南理工大學,2020.
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